⚖️ حقوقی و اسناد
هزینه انتقال سند با خریدار است یا فروشنده؟ تقسیم قانونی هزینهها
سر میز دفترخانه، بحث بر سر «این را کی میدهد؟» بیشتر از خود معامله وقت میگیرد. قانون برای بیشتر این اقلام تکلیف را روشن کرده — فقط کسی نخوانده است.
📅 بروزرسانی: شهریور ۱۴۰۵
⏱ زمان مطالعه: ۶ دقیقه
✍️ تیم محتوای کاپورا
لحظهای که فاکتور دفترخانه روی میز میآید، معمولاً سکوت میشود و بعد بحث شروع میشود. خبر خوب این است که برای بیشتر اقلام، قانون از قبل تکلیف را روشن کرده و لازم نیست چانه بزنید.
چرا این بحث درمیگیرد
چون فاکتور دفترخانه یک عدد واحد نیست؛ مجموعهای از اقلام با ماهیتهای متفاوت است. بعضی مالیات دولتیاند، بعضی دستمزد خدمت، و بعضی هزینه صدور مدرک برای یک طرف خاص. طبیعی است که تکلیف پرداختشان هم یکسان نباشد.
جدول تقسیم هزینهها
| قلم | بر عهده | مبنا |
|---|
| مالیات نقل و انتقال ملک | فروشنده | ماده ۵۹ ق.م.م |
| مالیات حق واگذاری (سرقفلی) | فروشنده | ماده ۵۹ ق.م.م |
| مالیات نقل و انتقال خودرو | فروشنده | تبصره ۱ ماده ۳۰ ق.م.ا.ا |
| حقالتحریر دفترخانه | بالمناصفه | تبصره بخشنامه تعرفه |
| بهای اوراق و قبوض اقساطی | بالمناصفه | تبصره بخشنامه تعرفه |
| تسویه بدهیهای ملک | فروشنده | عرف و شرط مبایعهنامه |
| هزینه صدور سند مالکیت جدید | خریدار | سند به نام اوست |
| حقالزحمه مشاور املاک | هر طرف سهم خود | تعرفه اتحادیه |
🔗 ارزش معاملاتی ملک خود را از کجا بگیرم؟
این عدد را کمیسیون تقویم املاک (ماده ۶۴ ق.م.م) برای هر منطقه تعیین و در «دفترچه ارزش معاملاتی» منتشر میکند. سه راه دارید:
قاعده بالمناصفه
در بخشنامه تعرفه حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی تصریح شده که پرداخت حقالتحریر، قیمت اوراق، قبوض اقساطی و هزینه پست بالمناصفه بر عهده طرفین است، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد یا یک طرف عهدهدار پرداخت تمام آن شود.
💡 نکته کاربردی
عبارت «مگر توافق دیگری» یعنی این قاعده تکمیلی است، نه آمره. اگر در مبایعهنامه چیز دیگری نوشته باشید، همان اجرا میشود. پس اگر میخواهید همه هزینهها با یک طرف باشد، باید صریحاً بنویسید.
آنچه قطعاً با فروشنده است
مالیاتهای نقل و انتقال — چه ملک و چه خودرو — بهموجب متن قانون بر عهده انتقالدهنده است:
- ملک: ماده ۵۹ میگوید مالیات «از طرف مالکان عین یا صاحبان حق» مطالبه میشود.
- خودرو: تبصره ۱ ماده ۳۰ بهصراحت پرداخت را بر عهده انتقالدهنده گذاشته است.
همچنین تسویه بدهیهای ملک (عوارض شهرداری، آب و برق و گاز) طبق عرف بر عهده فروشنده است و معمولاً در مبایعهنامه هم شرط میشود که فیشهای تسویه را تحویل دهد.
آنچه معمولاً با خریدار است
هزینه صدور سند مالکیت جدید (تکبرگ یا الکترونیک) به نام خریدار، طبیعتاً بر عهده خودِ اوست، چون مدرکی است که برای او صادر میشود. این قلم بعد از اتمام کار دفترخانه و در مرحله اداری پرداخت میشود.
توافق خصوصی و مبایعهنامه
مهمترین توصیه عملی این مقاله: تقسیم هزینهها را در مبایعهنامه بنویسید. یک جمله کافی است و جلوی ساعتها بحث سر میز دفترخانه را میگیرد.
نمونه بند پیشنهادی
«کلیه هزینههای تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی شامل حقالتحریر و بهای اوراق، بالمناصفه بر عهده طرفین است. مالیات نقل و انتقال و تسویه کلیه بدهیهای ملک تا تاریخ تنظیم سند بر عهده فروشنده، و هزینه صدور سند مالکیت جدید بر عهده خریدار میباشد.»
⚠️ مراقب باشید
اگر توافق خصوصی شما با قاعده قانونی فرق دارد (مثلاً خریدار قبول کرده مالیات فروشنده را بدهد)، حتماً آن را مکتوب کنید. توافق شفاهی در این موارد منشأ اختلافات جدی است، چون هر طرف بعداً به قاعده قانونی استناد میکند.
رسید بگیرید
طبق بخشنامه، دفاتر اسناد رسمی موظفاند کلیه مبالغ موضوع تعرفه را از طریق شبکه بانکی و سامانه پرداخت الکترونیکی مستقر در دفترخانه دریافت کنند. یعنی پرداخت نقدی خارج از سامانه، روال درستی نیست.
جدول تعرفه هم باید در معرض دید مراجعان باشد. اگر رقمی برایتان مبهم بود، درخواست کنید ردیف مربوطه را در همان جدول نشانتان بدهند — این حق شماست، نه توقع اضافه.
اشتباهات رایج
⚠️ مراقب باشید
- فرض اینکه «همه هزینهها با خریدار است». مالیاتهای نقل و انتقال قانوناً با فروشندهاند.
- ننوشتن تقسیم هزینهها در مبایعهنامه. سادهترین کار، و بیشترین اثر.
- یکی گرفتن «مالیات» با «حقالثبت». اولی با فروشنده، دومی جزو هزینههای سند است.
- پرداخت نقدی بدون رسید. پرداخت باید از طریق سامانه الکترونیکی دفترخانه انجام شود.
- در نظر نگرفتن هزینههای خارج از فاکتور. بهای اوراق و استعلامات معمولاً در جمع کل اعلامی نیستند.
جمعبندی
قاعده کلی ساده است: مالیاتها با فروشنده، هزینه تنظیم سند بالمناصفه، و سند مالکیت جدید با خریدار. بقیهاش قابل توافق است.
اگر فقط یک کار از این مقاله انجام میدهید، این باشد: پیش از امضای مبایعهنامه، یک بند درباره تقسیم هزینهها اضافه کنید. هزینهاش یک جمله است و میتواند یک معامله را از بحث و کدورت نجات دهد.
سوالات متداول
هزینه انتقال سند با خریدار است یا فروشنده؟
بستگی به قلم هزینه دارد. مالیات نقل و انتقال قانوناً بر عهده فروشنده است، حقالتحریر دفترخانه بالمناصفه بین طرفین تقسیم میشود مگر توافق دیگری، و هزینه صدور سند مالکیت جدید بر عهده خریدار است چون سند به نام او صادر میشود.
بالمناصفه یعنی چه؟
یعنی نصف نصف بین طرفین. در بخشنامه تعرفه حقالتحریر تصریح شده که پرداخت حقالتحریر، قیمت اوراق، قبوض اقساطی و هزینه پست بالمناصفه بر عهده طرفین است، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد یا یک طرف عهدهدار پرداخت تمام آن گردد.
آیا میتوانیم توافق کنیم همه هزینهها با یک طرف باشد؟
بله. قاعده بالمناصفه تکمیلی است نه آمره، و خود بخشنامه عبارت مگر توافق دیگری را آورده است. اما این توافق باید صریح و ترجیحاً مکتوب در مبایعهنامه باشد، وگرنه در زمان اختلاف هر طرف به قاعده قانونی استناد میکند.
مالیات نقل و انتقال را حتماً فروشنده باید بدهد؟
از نظر قانونی بله؛ هم ماده ۵۹ برای املاک و هم تبصره ۱ ماده ۳۰ برای خودرو، پرداخت را بر عهده انتقالدهنده گذاشتهاند. طرفین میتوانند خصوصاً توافق دیگری کنند، ولی در نبود چنین توافقی تکلیف قانونی با فروشنده است.
تسویه بدهیهای ملک با کیست؟
طبق عرف معاملات و معمولاً به موجب شرط مبایعهنامه، تسویه بدهیهای ملک مانند عوارض شهرداری و قبوض آب و برق و گاز تا تاریخ تنظیم سند بر عهده فروشنده است و باید فیشهای تسویه را به خریدار تحویل دهد.
هزینه صدور سند مالکیت جدید با کیست؟
با خریدار، چون سند مالکیت تکبرگ یا الکترونیک به نام او صادر میشود. این هزینه پس از اتمام مراحل دفترخانه و در مرحله اداری صدور سند پرداخت میشود و جزو فاکتور اولیه دفترخانه نیست.
آیا دفترخانه میتواند وجه نقد بگیرد؟
طبق بخشنامه، دفاتر اسناد رسمی مکلفاند کلیه مبالغ موضوع تعرفه را از طریق شبکه بانکی و به وسیله سامانه پرداخت الکترونیکی مستقر در دفترخانه دریافت کنند. بنابراین پرداخت خارج از این سامانه روال درستی نیست و حتماً رسید بگیرید.
اگر تعداد خریداران یا فروشندگان بیش از دو نفر باشد چه میشود؟
در صورتی که متعهدین سند بیش از دو نفر باشند، به ازای هر نفر اضافه مبلغ دویست هزار ریال به حقالتحریر سند افزوده میشود. این مبلغ هم مانند اصل حقالتحریر مشمول قاعده تقسیم بین طرفین است.
چطور بفهمم رقم اعلامی دفترخانه درست است؟
جدول تعرفه باید در معرض دید مراجعان باشد و میتوانید درخواست کنید ردیف مربوط به سند خودتان را در همان جدول نشانتان بدهند. برای برآورد پیشاپیش هم میتوانید از ماشینحسابهای کاپورا استفاده کنید تا با رقم اعلامی مقایسه کنید.