📜 خانه و قبوض
دانگ چیست و قدرالسهم چطور حساب میشود؟ راهنمای سندخوانی
شش دانگ یعنی چه، سه دانگ چند درصد است، و سهم شما از زمین زیر آپارتمان چقدر است؟ راهنمای کامل خواندن اعداد سند، با مثال و ماشینحساب آنلاین.
📅 بروزرسانی: مرداد ۱۴۰۵
⏱ زمان مطالعه: ۸ دقیقه
✍️ تیم محتوای کاپورا
سند ملک پر از عددها و اصطلاحاتی است که اگر با آنها آشنا نباشید، ممکن است چیزی را امضا کنید که دقیقاً نمیدانید چقدر است. «سه دانگ مشاع از ششدانگ»، «قدرالسهم از عرصه»، «اعیان به مساحت...» — این عبارتها در واقع سادهاند، فقط زبانشان قدیمی است. در این مقاله همهشان را با حساب و مثال باز میکنیم.
دانگ چیست و چرا شش تا است؟
دانگ واحد سنتی بیان سهم مالکیت در املاک ایران است. مالکیت کامل یک ملک را به شش قسمت مساوی تقسیم میکنند و هر قسمت یک دانگ نام دارد.
چرا شش؟ چون شش بر ۲، ۳ و ۶ بخشپذیر است. این یعنی تقسیم ملک بین دو، سه یا شش نفر بدون کسر اعشاری انجام میشود — که در نظام سنتی تقسیم ارث و سهمبندی بین وراث، مزیت بزرگی بوده است. اگر مبنا ۱۰ بود، تقسیم بین سه نفر عدد رند نمیداد.
جدول تبدیل دانگ به درصد
| دانگ | کسر | درصد | مثال: از ۲۴۰ متر |
|---|
| ۱ دانگ | ۱/۶ | ۱۶٫۶۷٪ | ۴۰ متر |
| ۲ دانگ | ۱/۳ | ۳۳٫۳۳٪ | ۸۰ متر |
| ۳ دانگ | ۱/۲ | ۵۰٪ | ۱۲۰ متر |
| ۴ دانگ | ۲/۳ | ۶۶٫۶۷٪ | ۱۶۰ متر |
| ۵ دانگ | ۵/۶ | ۸۳٫۳۳٪ | ۲۰۰ متر |
| ۶ دانگ | ۱ | ۱۰۰٪ | ۲۴۰ متر |
💡 نکته کاربردی
عبارت «ششدانگ» که در آگهیهای ملک زیاد میبینید، یعنی فروشنده مالک صد در صد ملک است و شریکی ندارد. اگر در سند نوشته شده «سه دانگ مشاع از ششدانگ»، یعنی فروشنده فقط نیمی از ملک را دارد و نیم دیگر متعلق به شخص یا اشخاص دیگری است.
دانگ اعشاری و کسری
دانگ لازم نیست عدد صحیح باشد. در اسناد واقعی مقادیری مثل «۱٫۵ دانگ»، «سه دانگ و نیم» یا کسرهای پیچیدهتر بسیار رایجاند — بهخصوص در املاک موروثی که چند نوبت بین وراث تقسیم شدهاند.
مثال کاربردی
ملکی ۲۴۰ متری به ارزش ۱۲ میلیارد تومان بین سه وارث تقسیم شده و سهم شما ۱٫۵ دانگ است.
درصد شما: ۱٫۵ ÷ ۶ = ۲۵٪
متراژ سهم: ۲۴۰ × ۲۵٪ = ۶۰ متر مربع
ارزش سهم: ۱۲ میلیارد × ۲۵٪ = ۳ میلیارد تومان
عرصه، اعیان و قدرالسهم
دو اصطلاح کلیدی که در هر سند ملکی میبینید:
| اصطلاح | یعنی چه |
|---|
| عرصه | زمین زیر ساختمان |
| اعیان | بنای ساختهشده روی زمین |
| قدرالسهم عرصه | سهم هر واحد آپارتمان از آن زمین |
وقتی یک آپارتمان میخرید، فقط دیوارهای واحد خودتان را نمیخرید. سهمی از زمین زیر کل ساختمان هم به شما منتقل میشود؛ به این سهم قدرالسهم عرصه میگویند. این نکتهای است که خیلیها موقع خرید از آن غافلاند، در حالی که در بلندمدت میتواند از خود واحد مهمتر شود.
فرمول محاسبه قدرالسهم عرصه
مثال کاربردی
ساختمانی روی زمینی ۳۰۰ متری ساخته شده و ۸ واحد ۹۰ متری دارد (مجموع ۷۲۰ متر).
نسبت واحد شما: ۹۰ ÷ ۷۲۰ = ۱۲٫۵٪
قدرالسهم عرصه: ۳۰۰ × ۱۲٫۵٪ = ۳۷٫۵ متر مربع
معادل به دانگ: ۱۲٫۵٪ × ۶ = ۰٫۷۵ دانگ از عرصه
⚠️ مراقب باشید
این فرمول مبنای متعارف است، اما ملاک نهایی صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت است. در برخی ساختمانها مشاعات، پارکینگ یا انباری هم در محاسبه لحاظ میشوند و نتیجه کمی متفاوت میشود. قبل از هر تصمیم مالی، عدد را از خود سند یا صورتمجلس تفکیکی بخوانید.
چرا قدرالسهم مهم است؟
خیلیها قدرالسهم را یک عدد تشریفاتی در سند میدانند، در حالی که در چند موقعیت کاملاً تعیینکننده است:
- تخریب و نوسازی. وقتی ساختمان قدیمی میشود و سازنده برای بازسازی میآید، سهم هر مالک از پروژه جدید بر مبنای قدرالسهم عرصه تعیین میشود — نه بر مبنای متراژ واحد قدیمی.
- ارزش واقعی واحد. در مناطق گران، ارزش زمین میتواند از ارزش بنا بیشتر باشد. دو واحد با متراژ برابر اما قدرالسهم متفاوت، ارزش یکسانی ندارند.
- تملک توسط شهرداری. اگر بخشی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار بگیرد، غرامت بر مبنای قدرالسهم بین مالکان تقسیم میشود.
- عوارض و هزینههای مشاع. در بسیاری از ساختمانها، سهم هزینههای مشترک هم به همین نسبت تعیین میشود.
محاسبه مساحت زمین نامنظم
اگر زمین مستطیل باشد، مساحت یعنی طول ضربدر عرض. اما بسیاری از زمینها — بهخصوص قطعات کشاورزی و زمینهای قولنامهای — شکل نامنظم دارند و این فرمول ساده جواب نمیدهد.
راهحل ریاضی، فرمول شولیس (Shoelace) است که مساحت هر چندضلعی را از روی مختصات گوشههایش دقیق حساب میکند. کافی است مختصات هر گوشه را به ترتیب دور زمین (ساعتگرد یا پادساعتگرد) وارد کنید.
💡 نکته کاربردی
در تب «مساحت زمین» ابزار سندخوانی کاپورا، هر خط یک نقطه به شکل x,y است. علاوه بر مساحت، محیط زمین و معادل هکتار هم محاسبه میشود — که برای زمینهای کشاورزی کاربردیتر است.
مشاع و مفروز
این دو اصطلاح مدام در سندها ظاهر میشوند و تفاوتشان مهم است:
| حالت | یعنی چه | مثال |
|---|
| مشاع | سهم در کل ملک پخش است و قسمت مشخصی ندارد | ۳ دانگ یعنی نیمی از هر متر ملک |
| مفروز | سهم هر نفر جدا و مشخص شده | واحد شماره ۳ طبقه دوم |
نکته مهم برای خریداران: در ملک مشاع، شما نمیتوانید بگویید «این نصف حیاط مال من است». سهم شما در تکتک اجزای ملک پخش است. تبدیل مشاع به مفروز از طریق افراز (تقسیم بین شرکا) یا تفکیک (تقسیم به قطعات) انجام میشود و روند اداری جدایی دارد.
اشتباهات رایج
⚠️ مراقب باشید
- یکی گرفتن «ششدانگ» با «بزرگ بودن ملک». ششدانگ ربطی به متراژ ندارد؛ فقط یعنی مالکیت کامل. یک واحد ۴۰ متری هم میتواند ششدانگ باشد.
- نادیده گرفتن قدرالسهم موقع خرید آپارتمان. دو واحد هممتراژ در دو ساختمان مختلف میتوانند قدرالسهم بسیار متفاوتی داشته باشند.
- فرض اینکه سهم مشاع یعنی قسمت مشخصی از ملک. این تصور در معاملات مشاعی منشأ اختلافات جدی است.
- اعتماد به محاسبه سرانگشتی بهجای صورتمجلس تفکیکی. هر محاسبهای — از جمله ابزار ما — یک برآورد است؛ سند و صورتمجلس تفکیکی ملاک نهایی است.
سوالات متداول
دانگ چیست و چرا شش تا است؟
دانگ واحد سنتی بیان سهم مالکیت در املاک است و مالکیت کامل یک ملک را به شش قسمت مساوی تقسیم میکند. پس هر دانگ برابر یک ششم مالکیت است و شش دانگ یعنی مالکیت صد در صد. انتخاب عدد شش ریشه تاریخی دارد و به این دلیل رایج شده که بر دو سه و شش بخشپذیر است و تقسیم ارث و سهم بین وراث را ساده میکند.
سه دانگ چند درصد است؟
سه دانگ دقیقاً نصف مالکیت یعنی پنجاه درصد است. برای تبدیل هر مقدار دانگ به درصد کافی است آن را بر شش تقسیم و در صد ضرب کنید. مثلاً یک دانگ حدود شانزده و شصت و شش صدم درصد، دو دانگ حدود سی و سه و سی و سه صدم درصد و چهار دانگ حدود شصت و شش و شصت و شش صدم درصد میشود.
آیا دانگ میتواند اعشاری باشد؟
بله. در اسناد رسمی سهمها اغلب به صورت اعشاری یا کسری نوشته میشوند، مثلاً یک و پنج دهم دانگ یا سه دانگ و نیم. این حالت بهویژه در املاک موروثی که بین چند وارث تقسیم شدهاند بسیار رایج است و هیچ اشکال حقوقی ندارد.
قدرالسهم عرصه یعنی چه؟
عرصه یعنی زمین زیر ساختمان و اعیان یعنی بنای ساختهشده روی آن. وقتی آپارتمانی میخرید، علاوه بر واحد خودتان سهمی از زمین زیر کل ساختمان هم به شما میرسد که به آن قدرالسهم عرصه میگویند. این سهم به نسبت متراژ واحد شما به مجموع متراژ همه واحدها محاسبه میشود.
قدرالسهم عرصه چطور محاسبه میشود؟
متراژ واحد خود را بر مجموع متراژ همه واحدهای ساختمان تقسیم کنید تا نسبت سهم شما به دست بیاید، سپس این نسبت را در مساحت کل زمین ضرب کنید. مبنای نهایی و رسمی، صورتمجلس تفکیکی است که ممکن است به دلیل احتساب مشاعات با این محاسبه تفاوت جزئی داشته باشد.
چرا قدرالسهم عرصه مهم است؟
قدرالسهم عرصه در چند موقعیت مهم تعیینکننده است: هنگام تخریب و نوسازی ساختمان، سهم هر مالک از پروژه بر همین مبنا تعیین میشود. در محاسبه ارزش واقعی واحد نیز نقش دارد، چون در مناطق گرانقیمت ارزش زمین میتواند از ارزش بنا بیشتر باشد. همچنین در پرداخت عوارض و در تقسیم غرامت هنگام تملک توسط شهرداری کاربرد دارد.
مساحت زمین با شکل نامنظم را چطور از روی سند حساب کنم؟
اگر مختصات گوشههای زمین را داشته باشید، میتوان با فرمول ریاضی شولیس مساحت هر چندضلعی را دقیق محاسبه کرد. کافی است مختصات هر گوشه را به ترتیب دور زمین وارد کنید. این روش برای زمینهای کشاورزی و قطعات نامنظم که با فرمول ساده طول در عرض قابل محاسبه نیستند بسیار کاربردی است.
تفاوت مالکیت مشاع و مفروز چیست؟
در مالکیت مشاع، سهم هر مالک در تمام اجزای ملک پخش است و هیچ قسمت مشخصی متعلق به یک نفر نیست؛ مثلاً سه دانگ از یک آپارتمان یعنی نیمی از هر متر آن. در مالکیت مفروز، سهم هر نفر جدا و مشخص شده است. تبدیل مشاع به مفروز از طریق افراز یا تفکیک انجام میشود.
با داشتن دانگ، ارزش سهم خودم را چطور حساب کنم؟
ارزش کل ملک را بر شش تقسیم کنید تا ارزش یک دانگ به دست بیاید، سپس در تعداد دانگ خودتان ضرب کنید. در ابزار سندخوانی کاپورا میتوانید همزمان متراژ و ارزش سهم را با وارد کردن دانگ، متراژ کل و ارزش کل ملک ببینید.
جمعبندی
سه عدد کلیدی در هر سند ملکی وجود دارد که باید بتوانید بخوانیدشان: دانگ (سهم شما از مالکیت، از شش)، قدرالسهم عرصه (سهم شما از زمین) و مساحت اعیان (متراژ بنا). دانگ یک نسبت ریاضی ثابت است و هیچوقت تغییر نمیکند؛ قدرالسهم از نسبت متراژ واحدها میآید و ملاک نهاییاش صورتمجلس تفکیکی است.
مهمترین توصیه: موقع خرید آپارتمان، فقط متراژ واحد را نبینید. قدرالسهم عرصه را هم از سند بخوانید — چون روزی که ساختمان برای نوسازی تخریب شود، همان عدد است که سهم شما را تعیین میکند.